梅溪河綜合整治工程項目涉及的被

　　　　征收房屋補償評估結果公示的通知

梅溪河綜合整治項目涉及的房屋被征收人：

    根據(jù)宣州區(qū)人民政府2019年10月22日頒布的征收公告，梅溪河綜合整治工程項目征收實施單位組織了被征收人投票選擇估價機構的活動，宣州區(qū)征管局依據(jù)投票的結果于2019年10月30日對我公司下發(fā)了委托評估的函，委托方將大多數(shù)產(chǎn)權資料提供到位后，我公司估價人員在征收實施單位的陪同下赴現(xiàn)場進行了勘察，經(jīng)仔細測算，形成了征收補償?shù)脑u估價格?，F(xiàn)根據(jù)住建部《國有土地上房屋征收補償評估辦法》的有關規(guī)定，對補償價格的估價結果（含擬用來產(chǎn)權調(diào)換的住房價格）予以公示，并就相關事宜說明如下：

    一、房屋征收補償為何要進行房地產(chǎn)價格評估

國務院令第590號《國有土地上房屋征收與補償條例》（2011年1月19日通過并公布）第十九條就明確規(guī)定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。”

二、估價目的

估價目的是為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值。

用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值評估目的，按規(guī)定則表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的價值”。

三、估價時點

估價時點是指估價結果所對應的日期，即所估的是房屋何年何月何日的價格。根據(jù)住建部建房[2011]77號關于《國有土地上房屋征收評估辦法》通知第十條規(guī)定：“估價時點為征收決定公告之日”，故本次估價時點按照規(guī)定應確定為2019年10月22日。

四、價值定義

被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估進點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

裝修、附屬物及搬遷費、臨時過渡費等另行補償，不在本次評估范圍內(nèi)。

五、被征收房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額不在本次評估范圍

住建部建房[2011]77號關于《國有土地上房屋征收評估辦法》通知第十四條規(guī)定：“被征收房屋室內(nèi)裝修裝飾價值，機器設備、物質(zhì)等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構通過評估確定”。評估公示價格中不含裝修價值。

六、估價依據(jù)

　　依據(jù)《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、住建部建房[2011]77號關于印發(fā)《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知、中華人民共和國國家標準GB/T18508-2014《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、中華人民共和國國家標準GB/T50291-2015《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、宣城市人民政府辦公室關于印發(fā)《貫徹國有土地上房屋征收與補償條例實施意見》的通知（宣政辦〔2011〕27號）、宣城市人民政府辦公室關于印發(fā)《宣城市市區(qū)國有土地上房屋征收與補償工作流程》的通知（宣政辦〔2011〕33號）等安徽省人民政府和宣城市人民政府頒布的有關房屋征收政策文件以及本公司調(diào)查、搜集的有關市場資料，評估人員實地勘查所得資料。

七、估價原則

房地產(chǎn)估價總的要求是獨立、客觀、公正，在本次估價作業(yè)中，我們遵循的原則主要有下列5項：

1、獨立、客觀、公正原則

2、合法原則

3、最高最佳使用原則

4、替代原則

5、估價時點原則

八、房屋用途、面積和建筑年份的認定

根據(jù)住建部建房[2011]77號關于《國有土地上房屋征收評估辦法》通知第九條規(guī)定：“對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。”

九、估價方法的選擇

（一）本次估價的技術思路和估價方法

住建部建房[2011]77號關于印發(fā)《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知第十三條規(guī)定：“注冊房地產(chǎn)估價師應當根據(jù)估價對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估辦法進行適應性分析，選用其中一種或多種方法對被征收房屋價值進行評估。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發(fā)法評估。

可以同時選用兩種以上方法評估的，應當選用兩種以上方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。

根據(jù)估價對象及其所在地的房地產(chǎn)市場狀況等客觀條件，對比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等估價方法進行適用性分析如下：

常用的估價方法一般為市場比較法、成本法、收益法和假設開發(fā)法。

所謂市場比較法，是指將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求圈內(nèi)，并在區(qū)位、用途、規(guī)模、檔次、樓層、朝向、成新程度、權益狀況、建筑結構等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。

征收估價能夠采用市場比較法的，應優(yōu)先適用市場比較法，因為其估價結果便于大家理解和接受。市場比較法的適用前提，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》要求在距估價時點1年內(nèi)，類似房地產(chǎn)的可比實例的數(shù)量要達到估價規(guī)范要求的3宗以上，且在交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素這四項中，每項修正對可比實例成交價格不得超過20％，綜合調(diào)整不得超過30％。超過這些修正系數(shù)，說明不屬于類似房地產(chǎn)，已經(jīng)不具備采用市場比較法的前提條件。

根據(jù)委托方提供的相關資料，在估價時點沒有足夠的類似房地產(chǎn)成交實例，故不采用市場比較法估價。

評估對象可以在市場上出租，產(chǎn)生相應的收益，因此可采用收益法估價。

依據(jù)估價目的、估價對象特點結合相關規(guī)定，在無其他估價方法可以選用時，才選用成本法，顯然，本次評估不適用于成本法。

住建部頒發(fā)的《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定選用假設開發(fā)法評估的前提是被征收房屋屬于在建工程，本次委托評估的房屋均系已經(jīng)建成的現(xiàn)房，受毗鄰房產(chǎn)的影響以及城市規(guī)劃的嚴格控制，實際上也無法采用假設開發(fā)法估價。

（二）估價方法的定義

收益法，是指預計估價對象未來的正常收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

十、被征收房屋補償評估價格

    （一）總層數(shù)為3層的營業(yè)房分層單價

所在層	單價（元/㎡）
一層	35020
二層	9000
三層	8800

（二）總層數(shù)為2層的商住房分層單價

所在層	單價（元/㎡）
一層	35020
二層	8700

（三）總層數(shù)為3層的商住房分層單價

所在層	單價（元/㎡）
一層	35020
二層	8800
三層	8600

十一、安置房評估價格

依據(jù)委托方提供的征收安置方案，征收人提供的安置房位于熏化路以西、梅溪路以南的梅溪路棚改項目征收區(qū)域內(nèi)，估價人員根據(jù)估價目的及估價對象的特點，結合估價人員對房地產(chǎn)市場進行充分分析后，確定住宅安置房均價為8390元/平方米。

十二、估價人員

　　專職注冊房地產(chǎn)估價師楊莉、吳曉民赴現(xiàn)場進行了查勘，專職注冊房地產(chǎn)估價師楊莉、吳曉民具體承擔本次估價工作。估價師均與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系和偏見，特此聲明。

　　十三、估價結果公示的目的

　　根據(jù)有關規(guī)定，估價結果公示期為七天（2019年11月29 日～2019年12月5日），請予以審閱。公示的目的，就是請大家監(jiān)督我們的工作，請征收雙方審查估價結果是否符合市場行情（有無低估、高估情形，有沒有偏向一方當事人而損害另一方當事人的情形），對補償價格的確定是否符合有關規(guī)定，是否公平公正（如相同的房屋是否存在有的按市場價格評估，有的卻高于市場價格評估等情形），工作有無其他疏漏等。

對公示期內(nèi)，請被征收人、征收人先對照有關法規(guī)、政策和同類房地產(chǎn)的市場行情仔細逐一審核。征收雙方對我公司的公示估價結果審查后，如對我公司的估價結果有異議，請各位被征收人于2019年12月3 日上午（9：00開始）攜帶有關資料到梅溪路鰲峰辦事處會議室，我公司的估價人員屆時將根據(jù)你們的要求赴現(xiàn)場解答征收估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結果產(chǎn)生的過程。如果公示的估價結果確有漏項或錯誤，我公司將依據(jù)實事求是原則及時糾正。如果有人當天因故不能到場咨詢，可在2019年12月5日前通過征收實施單位的工作人員或委托2019年12月3日上午到場的鄰居轉(zhuǎn)達本戶的書面意見。

十四、程序告知

公示期滿后，我公司將對每戶出具正式估價報告。如果屆時對估價結果仍有異議，自收到估價報告之日起10日內(nèi)，可向我公司書面申請復核估價，我公司自收到估價復核申請之日起10日內(nèi)給予答復；改變估價結果的重新出具估價報告，維持原估價結果的，出具書面通知。

征收當事人對原估價機構的復核結果有異議的，自收到估價復核結果報告之日起10日內(nèi)，可向政府征收主管部門申請安排房地產(chǎn)價格評估專家委員會進行技術鑒定。技術鑒定認為不存在問題的維持估價結果，認為有問題的，估價機構改正錯誤，重新出具估價報告。

以上為依法維權程序，被征收人可通過上述合法維權渠道解決問題。

特此通知 　　　　

 　　　　

　　　　　　　　　　　　　                  安徽國嘉房地產(chǎn)土地評估有限公司

                              二0一九年十一月二十九日